Duża podaż nowej powierzchni handlowej, konkurencja innych centrów, rozwój e-commerce, ostrożność najemców i oszczędność klientów – wszystkie te czynniki kreują czarny scenariusz dla polskich galerii handlowych. Wiele z nich, zwłaszcza tych otwartych ostatnio w mniejszych miejscowościach, wciąż świeci pustkami. Wielkość powierzchni handlowej na i tys. mieszkańców w metropoliach już dawno

przekroczyła unijną średnią, która wynosi 246 nr, a teraz w zawrotnym tempie dołączają do nich kolejne miasta, np. Tarnów, Jelenia Góra czy Nowy Sącz. Wkrótce, w tym zaszczytnym gronie znajdzie się także 60-tysięczny Bełchatów, w którym mają powstać dwa centra handlowe. Oficjalnie sytuacja na rynku handlowych obiektów wielkopowierzchniowych wygląda dobrze, ale jeśli się pogorszy, konsekwencje poniosą przede wszystkim zarządcy najmniejszych galerii.

Przekonali się o tym na własnej skórze m.in. bałkańscy najemcy. W 100-tysięcznym bułgarskim Plevenie otwarcie drugiej galerii w mieście było przekładane przez rok, aż w końcu… splajtowała. Po sąsiedzku, w rumuńskich miastach Kluż-Napoka i Konstancy liczących po 300 tys. mieszkańców miało powstać kolejno pięć i siedem centrów handlowych. Udało się uruchomić tylko kilka z nich, a i tak blisko co trzeci lokal nie ma najemcy.

Miejsce na handel

Galerii handlowych w Polsce przybywa jak grzybów po deszczu. Tylko w pierwszym półroczu 2012 roku oddano do użytku 140 tys. m2. Wyższy wynik odnotowano tylko w Niemczech i Turcji, wynika z raportu CBRE. Drugie półrocze ma obfitować w jeszcze więcej otwarć. Łącznie w tym roku ma pojawić się na rynku aż 620 tys. m2 nowej powierzchni handlowej. Przy tak wysokiej podaży każda z 18 budowanych galerii i tych już funkcjonujących może znaleźć się na granicy rentowności.

– Im więcej niewynajętych powierzchni, tym mniejsza opłacalność budowy nowych obiektów dla inwestorów – mówi Aleksander Walczak, prezes Dekada Re-alty. – Rynek, a także sama liczba centrów handlowych, musi być dostosowana do realnej liczby najemców, dlatego też nie powinniśmy się obawiać, że w przyszłości może ich zabraknąć.

Na rynku centrów handlowych nie tylko powstają nowe obiekty, ale także zwiększają swoją powierzchnię te już działające. Charakterystycznym zjawiskiem jest rozbudowa istniejących galerii o ugruntowanej pozycji w celu zwiększenia ich konkurencyjności. Według najnowszego raportu Jones Lang LaSalle, 8 proc. obecnej podaży powierzchni handlowej powstało w wyniku rozbudowy istniejących obiektów. Przykładami tego typu działań jest rozbudowa centrum handlowego Wzgórze w Gdyni, wrocławskiej Magnolii czy warszawskiej Galerii Mokotów. Powiększeniu uległa także galeria Jantar w Słupsku i lubelski Olimp.

Sama rozbudowa jest skomplikowanym i kosztownym procesem. Wymaga on doświadczenia i przemyślanego przygotowania, tak aby prace budowlane były przeprowadzane w najmniej uciążliwy sposób, zarówno dla najemców, jak i klientów. Zwiększanie powierzchni jest preferowaną opcją dla relatywnie młodych i ekskluzywnych obiektów z niskim wskaźnikiem pustostanów, które chcą wzmocnić swoją pozycję rynkową.

– Budowanie kolejnych galerii powoduje dodatkowe zwiększenie podaży, wpływa na obroty obiektów już istniejących i prowadzi do obniżenia cen czynszu – mówi Anna Klinowska, prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych. – Obecnie, deweloperzy i inwestorzy często zapominają o tym, że galerie są budowane dla klientów, nie dla najemców. A najemcy zapominają, że od przyrostu powierzchni handlowej nie przyrasta klientów, natomiast znacznie wzrastają koszty utrzymania lokali.

Mały metraż – duże stawki

Popyt na powierzchnie w centrach handlowych jest silnie zróżnicowany zarówno ze względu na lokalizację, jakość obiektu, jak i sektor handlowy oraz typ najemcy. Największym zainteresowaniem cieszą się galerie o ugruntowanej pozycji i lojalnej grupie konsumentów w dużych aglomeracjach miejskich. Obiekty takie utrzymują wysoki poziom stawek czynszowych, a mimo to na zwolnienie lokalu czeka kolejka potencjalnych najemców. Drugorzędne centra przyciągają mniejszą liczbę najemców, przez co ich właściciele zmuszeni są do aktywnych działań marketingowych i prowadzenia elastycznej polityki czynszowej.

Najdroższa tradycyjnie jest Warszawa. Najwyższe czynsze w najlepszych centrach handlowych utrzymują się tu na wysokim poziomie ok. 80 euro za metr kwadratowy za miesiąc. W pozostałych aglomeracjach kwota ta jest średnio dwukrotnie niższa. Należy pamiętać, że w galeriach nie ma ustalonej stałej stawki za wynajem metra powierzchni. Regułą jest, że najmniejsze lokale będą miały najwyższe stawki, zaś im większy lokal, tym metr kwadratowy tańszy. Także powierzchnie na parterze będą droższe od tych na piętrze.

Nie obowiązuje również zasada: kto pierwszy, ten lepszy. Właściciel galerii zawsze dokładnie analizuje i ocenia wszystkie zgłoszone oferty i wybiera tę dla siebie najlepszą ze względu na wysokość oferowanego czynszu, stabilność finansową najemcy czy jego pozycję rynkową i prestiż. Istotne jest stworzenie atrakcyjnego miksu najemców, którzy przyciągną rzesze klientów.

Które centrum wybrać?

Galerie w mniejszych ośrodkach nie muszą być jednak skazane na stagnację. Mają one swój potencjał, dopóki w okolicy nie powstanie zbyt wiele podobnych obiektów. Dla przykładu 75-tysięczne Siedlce mają tylko jedną, dobrze prosperującą galerię, o połowę większy Płock ma ich aż trzy i powoli zaczyna brakować najemców.

– W niektórych dużych miastach już widzimy symptomy nasycenia rynku centrów handlowych – dodaje Anna Klinowska. – Nowo powstające obiekty muszą w znacznie większym stopniu niż dotychczas wyróżniać się na tle już istniejących, by przyciągnąć i zainteresować zarówno klientów, jak i najemców.

Jeśli w mieście znajduje się więcej niż jedno centrum handlowe, wybór odpowiedniego obiektu nie jest łatwym zadaniem. Pomocą może służyć ranking galerii organizowany co roku przez Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ankiecie najemcy wystawili ocenę za satysfakcję handlową, zarządzanie, komercjalizację i działania marketingowe 200 obiektom. W tym roku na najwyższym miejscu uplasowała się Galeria Krakowska, która zanotowała najwyższe noty w dwóch pierwszych kategoriach. Drugie miejsce zajęła katowicka Silesia City Center, którą najemcy uznali za najlepiej skomercjalizowaną i aktywną marketingowo. Trzecia pozycja należy do łódzkiej Manufaktury, czwarta do warszawskiej Arkadii, a pierwszą piątkę zamyka Galeria Bałtycka w Gdańsku.

Otwarcie sklepu w galerii handlowej to niemała inwestycja, dlatego nowe marki wybierają tylko najlepsze lokalizacje, zaś starzy najemcy są nad wyraz ostrożni. Sieci franczyzowe, szukając zabezpieczenia, coraz częściej przerzucają ryzyko najmu na swoich partnerów. Franczyzobiorcy, poprzez działanie pod znaną marką, mogą co prawda liczyć na lepsze warunki podczas negocjacji, lecz w razie niepowodzenia są zdani na siebie.

– Z racji tego, że podpisujemy umowy z deweloperami mającymi kilka galerii mamy możliwość uzyskania niższych warunków czynszowych, które na pewno są atrakcyjniejsze niż dla potencjalnego klienta, który sam zgłosi się do galerii – mówi Mikołaj Sławski, prezes Royal Fashion. – Do momentu podpisania umowy przez franczyzobiorcę, uczestniczymy cały czas w rozmowach starając się wynegocjować jak najlepsze warunki dla naszych partnerów.

Bolesław Adamiec